دو شوک پی‌درپی به بازار ملک /فیش جدید علیه ساختوساز
تاریخ انتشار: ۲۱ تیر ۱۳۹۶ | کد خبر: ۱۴۰۰۸۴۶۶
به گزارش سرویس اقتصادی جام نیـوز، بازار ساخت و ساز در یکی از حساس‌ترین دوره‌های زمانی، با دو شوک پی در پی از محل رشد هزینه مجوزهای جانبی روبه‌رو شد. گزارش ها از آنچه برخی سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران طی هفته‌های اخیر هنگام دریافت جواز ساخت به آن برخورد کرده‌اند، حاکی است: تغییر ناگهانی در «مبنای محاسبه حق بیمه کارگران ساختمانی» سبب شده بار مالی جدید و سنگین در یکی از فیش‌های مورد نیاز برای صدور پروانه ساخت، به سازنده‌ها تحمیل شود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات «فیش» حق بیمه کارگران ساختمانی که در مرحله قبل از صدور پروانه ساختمانی به سازنده‌ها ارائه میشود، حاکی است: تا پیش از سال 93، مطابق مقررات مصوب 14 اسفند سال 87، سازنده‌ها مکلف بودند معادل «4 درصد حقوق ماهانه کارگر به ازای ساخت هر متر مربع بنای ساختمانی» را بابت حق بیمه بپردازند اما اشکالات آن فرمول و بازتاب منفی آن در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سبب اصلاح قانون شد؛ طوری که مطابق قانون اصلاح مقررات حق بیمه کارگران ساختمانی مصوب دی ماه سال 93 مجلس، سازنده‌های انواع ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی، در مرحله قبل از صدور پروانه، باید رقمی معادل «15 درصد مجموع عوارض شهرداری» بابت حق بیمه کارگران ساختمانی، به تامین اجتماعی پرداخت کنند.
این ردیف از انواع هزینه‌های جانبی ساختوساز، اگر چه به شهرداری تعلق دارد اما فیش مربوط به آن، در قالب فرآیند صدور پروانه ساختمانی - به‌عنوان یکی از پیش‌شرط‌های صدور جواز ساخت- توسط دفاتر خدمات الکترونیک به سازنده اعلام میشود. در حال حاضر اگر چه نرخ مربوط به تعرفه بیمه ساختمانی، همان 15 درصد است و در ظاهر تغییر نکرده اما گفته میشود نوعی دستکاری در مبنای محاسبه تعرفه بیمه کارگران ساختمانی باعث شده تعداد عوارض بیشتری از فهرست انواع عوارض ساخت و ساز، به لیست مشمول محاسبه نرخ 15 درصد تعرفه حق بیمه، افزوده و در نتیجه باعث تورم تعرفه ریالی فیش بیمه برای سازنده‌ها شود.
در متن مقررات نحوه محاسبه نرخ 15 درصد حق بیمه کارگران ساختمانی، فهرست مجاز برای اعمال عوارض ساختمانی به‌عنوان ملاک عمل تعیین تعرفه بیمه شامل «عوارض زیربنا، عوارض پذیره، عوارض تراکم، عوارض پیش‌آمدگی، عوارض بالکن و عوارض ارتفاع بنا» است و سایر عوارض دریافتی توسط شهرداری از جمله «عوارض تغییر کاربری پارکینگ، عوارض تشرف، عوارض ایمنی، عوارض آموزش و پرورش و حق‌الزحمه ناظران» نمی‌تواند مبنای نرخ بیمه قرار بگیرد. اما پشت صحنه آنچه در حال حاضر برای برخی سازنده‌های متقاضی جواز ساخت اتفاق افتاده، مطابق تحقیقات میدانی، از اضافه شدن «عوارض متفرقه» به فهرست عوارض مبنای محاسبه نرخ 15 درصد حکایت دارد که همین تغییر در لیست مبنا، هم‌اکنون سرمایه‌گذاران ساختمانی را در آستانه رونق ساخت و ساز شوکه کرده است.
«عوارض متفرقه» یکی از عوارض ساختمانی درشت به لحاظ مبلغ ریالی در مقایسه با سایر عوارض دریافتی از سازنده‌ها محسوب میشود که مدتی است بابت ارزش افزوده املاک ناشی از اجرای طرح‌ها و پروژه‌های شهری، از سازنده‌ها دریافت میشود. در این میان، اگر چه همه عوارض شهری، قبل از دریافت، در شورای شهر به تصویب می‌رسد اما فرمول نحوه محاسبه عوارض متفرقه همچون سایر عوارض ساخت و ساز، برای غالب سازنده‌ها قابل تجزیه و تحلیل نیست طوری که عوامل صدور مجوزها معمولا در پاسخ به ابهامات سازنده‌ها درباره چگونگی تعیین عوارض ساختمانی، به «محاسبه عوارض توسط سیستم» اشاره می‌کنند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تعداد و نوع عوارض ساختمانی قابل لحاظ برای محاسبه نرخ 15 درصد حق بیمه کارگران ساختمانی، همواره به‌عنوان یک مناقشه بین مدیریت شهری، فعالان ساختمانی و تامین اجتماعی مطرح بوده است. فعالان ساختمانی می‌گویند: اگر چه از نگاه تامین اجتماعی، منابع مالی لازم برای بیمه کارگران ساختمانی نیازمند لحاظ تعداد بیشتری از انواع عوارض ساختمانی در فهرست محاسبه نرخ 15 درصد است اما چون بخشی از عوارض دریافتی از سوی شهرداری، ارتباطی به میزان فعالیت کارگران ندارد، علی‌القاعده نباید مبنای محاسبه بیمه کارگران قرار بگیرد.
در این میان، مطابق آنچه سازنده‌ها می‌گویند، شهرداری به‌عنوان ضلع سوم مناقشه، با فعالان ساختمانی هم‌نظر است. شهرداری‌ها به دلیل اثر منفی افزایش هزینه ساخت و ساز از محل تغییر مبنای محاسبه حق بیمه کارگران ساختمانی، تمایل به افزایش تعرفه ریالی حق بیمه ندارد آن هم در شرایط فعلی که رکود ساختمانی، کمبود منابع و سختی در وصول درآمدهای پیش‌بینی شده از محل عوارض ساخت و ساز را برای شهرداری رقم زده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بخش مسکن و ساختمان در حال حاضر تنها بخش اقتصادی در رکود مانده محسوب میشود. این بخش سال گذشته با رشد منفی 13 درصدی در ارزش افزوده مواجه شد و در حالی که موتور پیشران رشد اقتصادی تعریف شده، اکنون متهم رشد کاهنده اقتصاد شناخته میشود. در این شرایط که انتظار از دستگاه‌های دولتی و سایر نهادهای مجاور ساخت و ساز، همراهی با بازار برای خروج سریع از رکود است، هر نوع تورم در هزینه‌های ساختمانی، می‌تواند علیه رونق تمام شود و به خروج سرمایه‌گذاران عازم بازار ساخت و ساز بینجامد. از طرفی، در صورتی که تغییر تعرفه ریالی حق بیمه کارگران ساختمانی در لیست هزینه‌های اجباری سازنده‌ها، در حد آنچه سازنده‌ها روایت می‌کنند، باشد، اثر مستقیم آن بر قیمت مسکن می‌تواند در روند رونق معاملات مصرفی خرید آپارتمان نیز اختلال ایجاد کند. این در حالی است که کارشناسان اقتصاد مسکن، پذیرش رشد محسوس قیمت از سوی خریداران را بعید می‌دانند که در این صورت، حجم واحدهای مسکونی غیرقابل فروش می‌تواند افزایش پیدا کند. عوارض ساختمانی بر حسب میزان تراکم ساخت، تغییر کاربری و سایر شاخص‌ها در پروژه‌های مختلف، حدود 10 تا 15 درصد قیمت ساخت مسکن را شامل میشود. افزایش تعرفه ریالی حق بیمه، دومین شوک به بازار ساخت و ساز پس از تغییر فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن است.
زیان بازار مسکن از تورم ساختمانی
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اعلام اینکه تاکنون هیچ‌گونه هماهنگی بر سر تغییر فرمول محاسبه دریافت حق بیمه کارگران ساختمانی با متولی بخش مسکن صورت نگرفته است از افزایش رقم بیمه کارگران ساختمانی اظهار بی‌اطلاعی کرد.
علی چگینی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: قبل از اجرای هرگونه تصمیمی که منجر به اثرگذاری مستقیم یا غیرمستقیم بر بازار مسکن شود باید از سوی دستگاه‌های مربوطه با وزارت راه و شهرسازی و دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن هماهنگی‌های لازم صورت بگیرد؛ این در حالی است که تاکنون هیچ‌گونه هماهنگی با دفتر اقتصاد مسکن به‌عنوان نهاد سیاست‌گذار در این بخش بر سر افزایش رقم بیمه کارگران ساختمانی و تغییر مبنای محاسبه آن صورت نگرفته است. وی تاکید کرد: در عین حال وضع هرگونه عوارض جدید که منجر به افزایش هزینه تمام شده ساخت مسکن در شرایط فعلی شود به زیان سازندگان و کل بازار مسکن است؛ در حال حاضر بازار ساخت مسکن هیچ‌گونه ظرفیتی برای افزایش هزینه‌ها ندارد و در صورتی که چنین اقدامی صورت گرفته باشد، می‌تواند منجر به بروز تبعات منفی برای کل بازار مسکن شود و بازتاب نامناسبی در حوزه‌های حرفه‌ای و کارشناسی مسکن به همراه داشته باشد.
دولت به موضوع ورود کند
رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با اظهار بی‌اطلاعی از آنچه سازندگان پایتخت درخصوص افزایش قابل توجه حق بیمه کارگران ساختمانی عنوان می‌کنند، به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: هرگونه اقدامی که در شرایط فعلی هزینه‌های ساخت مسکن را افزایش دهد، می‌تواند ورود به فاز رونق بازار مسکن به ویژه بازار ساخت وساز را تحت‌تاثیر قرار دهد و روند خروج از رکود ساختمانی را کند یا حتی متوقف کند. حسام عقبایی افزود: به‌طور قطع دولت و متولی بخش مسکن باید با ورود به این حوزه و اعمال نظارت کافی از هرگونه افزایش هزینه‌های ساخت مسکن که می‌تواند در نقش یک عامل بازدارنده در ورود به فاز رونق مسکن اثرات منفی برجای گذارد، جلوگیری کند. وی تاکید کرد: لازم است در مقطع زمانی فعلی تمهیدات و مشوق‌های لازم به منظور ترغیب سازندگان برای ورود به عرصه ساخت واحدهای مسکونی مصرفی صورت بگیرد و به‌طور جدی از هرگونه اقدامی که منجر به بی‌انگیزگی سازندگان شود، جلوگیری شود.
تاثیر میان‌مدت بر قیمت مسکن
عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران نیز هرگونه افزایش هزینه ساخت مسکن در مقطع زمانی فعلی را یک عامل آسیب‌زا در مسیر رونق بازار ساخت و ساز و همچنین تعیین قیمت‌ها در بازار ملک عنوان کرد. مهدی روانشادنیا به «دنیای اقتصاد» گفت: هرچند در وهله اول اقداماتی نظیر افزایش حق بیمه کارگران ساختمانی بر حوزه عرضه مسکن اثر می‌گذارد اما در نهایت این اثرگذاری خود را در بازار تقاضا نشان می‌دهد و منجر به افزایش قیمت مسکن میشود. وی افزود: از سوی دیگر باید توجه داشت که با توجه به اثر روانی افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، احتمال خروج تعداد زیادی از سازندگان حرفه‌ای از بازار ساخت مسکن وجود دارد که این موضوع در میان‌مدت، آسیب غیرقابل جبرانی بر بازار تقاضای مسکن ایجاد می‌کند و می‌تواند روند تغییر قیمت در بازار مسکن را از حالت منطقی خارج کند.
دنیای اقتصاد
110
منبع: جام نیوز
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.jamnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «جام نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۱۴۰۰۸۴۶۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
چرا چینی‌ها به بازار مسکن نیامدند؟ / پورحاجت: سرمایه‌های بخش خصوصی در دیوان‌سالاری‌های ناکارآمد بخش دولتی حبس میشود؛ کسی هم خیالش نیست
مریم فکری: اردیبهشت هم آمد و چینی‌ها نیامدند. در حالی که گفته می‌شد از ابتدای اردیبهشت ۱۴۰۳ چینی‌ها به بازار مسکن ایران ورود پیدا می‌کنند که حالا با وجود گذشت ۱۴ روز از اردیبهشت‌ماه، هیچ اتفاقی نیفتاده است.
پاییز سال گذشته خبری به نقل از معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران منتشر شد و او اعلام کرد که قرار است چینی‌ها در بازار مسکن به خصوص بافت فرسوده اقدام به ساخت مسکن به صورت کلید به کلید کنند و فرآیند مذاکره با شرکت‌های ساختمانی چینی، صرفا با سازندگان بخش خصوصی این کشور بوده و هنوز توافق یا قرارداد نهایی صورت نگرفته است.
مدتی پس از آن نیز وزارت راه و شهرسازی و در راس آنها مهرداد بذرپاش اعلام کرد که چینی‌ها پیشنهادات متعددی در وزارتخانه به ما دادند و در چندین مورد با هم توافق کردیم. هدفگذاری وزارت راه و شهرسازی آوردن سرمایه خارجی در بخش ساختمان و مسکن است و به دنبال جذب سرمایه خارجی هستیم.
اما امروز و با وجود با گذشت یک ماه و نیم از سال ۱۴۰۳، هنوز به طور مشخص درباره ورود چینی‌ها به نوسازی بافت فرسوده و اینکه این طرح در چه مراحلی قرار دارد، اطلاع‌رسانی نشده است. اگرچه پیش از این محمدرضا رضایی‌کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس پیشتر اعلام کرده بود که چینی‌ها از اردیبهشت ماه وارد بازار مسکن ایران خواهند شد.
چرا چینی‌ها به بازار مسکن نیامدند؟
فرشید پورحاجت، عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین در همین خصوص می‌گوید: در رابطه با آمدن چینی‌ها، ما از روز اول هم گفتیم اطلاعی نداریم. یک صحبت‌هایی در رسانه شد، اما کسانی که این صحبت‌ها را کردند، امروز باید پاسخ دهند که علت نیامدن چینی‌ها چه بوده است.
وی می‌افزاید: اما آنچه که بدیهی است، اینکه بنگاه‌های اقتصادی در تمام دنیا ابتدا بازاریاب‌های خود را به کشورها می‌فرستند تا بررسی‌های کافی را انجام می‌دهند. به عبارتی، ریسک و شرایط سرمایه‌گذاری در هر کشوری را بررسی می‌کنند و آن زمان تصمیم می‌گیرند سرمایه‌گذاری کنند و یا اینکه فعالیت نداشته باشند.
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: در هر صورت باید ببینیم که چینی‌ها در حال بررسی شرایط هستند یا خیر. اما اساس و موضوعیت داستان این است که ما به‌عنوان فعال بخش خصوصی کشور، امروز در شرایطی قرار داریم که فعالیت‌مان با مخاطرات جدی روبه‌روست و تولید و عرضه مسکن در کشور، شرایط خوبی را دنبال نمی‌کند.
پورحاجت عنوان می‌کند: حالا من نمی‌دانم دولت چه سیاست‌هایی را می‌خواهد برای آن بخش که قرار است در کشور فعالیت کند، فراهم کند. هم‌اکنون در کشور نه به لحاظ تکنولوژی و نه از نظر نیروی انسانی، مشکلی برای بخش خصوصی برای فعالیت نداریم، اما شرایط بابت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در وضعیت مناسبی نیست.
وی متذکر میشود: من بارها گفته‌ام که ریسک سرمایه‌گذاری در کشور به شدت بالا رفته، ساختارهای حاکم بر نظامات اداری به شدت تیره و تار است، دستگاه‌های خدمات‌رسان به هیچ‌وجه پای کار نیستند و فقط شعار می‌دهند و هیچ خدمت مناسبی را برای بخش خصوصی ارائه نمی‌شود. شوربختانه اینکه این دستگاه‌ها فقط به عنوان بنگاه‌های دریافت مبالغ ریالی عرضه اندام می‌کنند و خدمت مناسبی هم ایجاد نمی‌شود.
حبس یک‌ساله سرمایه بخش خصوصی
عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در ادامه می‌گوید: بحث چینی‌ها را بار اول شهرداری تهران مطرح کرد. ما به شهرداری تهران به عنوان مطالبه بخش خصوصی چندین بار گفته‌ایم که زمان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور بین ۶ ماه تا یک‌سال در بهترین شرایط است. این ۶ ماه تا یک‌سال بهترین دوران برای فعال بخش خصوصی است که می‌خواهد پروژه‌ای را تعریف کند.
پورجاحت می‌افزاید: آیا نمی‌شد زمان صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش پیدا کند؟ آیا نمی‌شد برنامه‌ریزی کنیم که یک‌سال سرمایه‌های بخش خصوصی کشور، در لابی و دیوان‌سالاری‌های اداری نگذرد؟ آیا نمی‌شد که بگیر و ببندهای غیرضروری در حوزه صنعت و ساختمان کاهش پیدا کند و تولید مسکن کشور افزایش یابد.
وی متذکر میشود: این‌گونه یک‌سال سرمایه‌های بخش خصوصی در دیوان‌سالاری‌های ناکارآمد بخش دولتی قفل میشود و کسی هم خیالش نیست که چنین اتفاقی می‌افتد.
وی عنوان می‌کند: حالا سوال این است که چینی‌ها که می‌خواهند بیایند سرمایه‌گذاری کنند، آیا آنها هم مشمول زمان پروانه‌های ساختمانی یک‌ساله هستند یا خیر؟ آیا این کشورهای هم گرفتار ناکارآمدی یک سازمانی می‌شوند که فقط منافع خود را نگاه می‌کند؟
وی تصریح می‌کند: ما در حال حاضر مشکلی در رابطه با تولید مسکن در کشور نداریم؛ موضوع اصلی این است که دیوان‌سالاری و مشکلات سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان بسیار سخت شده است و گره این کار هم به راحتی توسط دولت باز میشود، اما عزمی در این خصوص مشاهده نکردم.
۲۲۳۲۲۵
برای دسترسی سریع به تازه‌ترین اخبار و تحلیل رویدادهای ایران و جهان اپلیکیشن خبرآنلاین را نصب کنید. کد خبر 1902372
تصاویر پدر ساواکی مهران غفوریان